お役立ち情報
不動産仲介業とは、売買や賃貸の不動産取引において、売主と買主、貸主と借主の間に立って、取引を円滑に進めることを目的としたサービス業です。双方のニーズに応じた物件の紹介や契約手続きを行い、両者を結びつける役割を果たします。この記事では、賃貸仲介業の仕事内容、業務の仕組みや流れ、そして賃貸仲介を始めるメリットや注意点について詳しく解説していきます。
賃貸仲介の業務内容
賃貸仲介には、借主側と貸主側の２種類の仲介業務があります。以下ではそれぞれの業務について解説します。
【借主側】
１.物件の希望条件をヒアリング
お客様が来店された際には、まず最初に物件に関する希望条件の確認を行います。ヒアリングのためのフォーマットを用意しておき、お客様に記入していただきます。その後、記入された情報を元に詳細な確認を進めることが一般的です。
２.条件に合う物件の紹介
ヒアリングした条件に合う物件を探します。物件情報を探すのは、基本的にレインズを使用します。
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。レインズに登録されている物件情報や図面をお客様に紹介する際は、最新の空き情報を掲載している不動産会社に確認しましょう。お客さんに紹介する物件情報は、多くても5件程が良いでしょう。たくさん紹介しすぎても、逆にお客様を混乱させてしまうためです。
３.現地を案内
お客様が気になる物件があれば、実際に現地を案内します。その物件の管理会社に連絡し、物件の鍵を借りる手配を行いましょう。鍵は現地にキーボックスが設置されている場合もあるため、管理会社の指示を仰ぎます。複数の物件を案内する場合は、お客様が気に入りそうな物件を予想しながら、案内の流れをイメージしておきます。
４.諸費用等の説明
物件を借りる際に費用がどれくらいかかるのか、説明します。敷金、礼金等、物件によって異なるため書面で見積書を出して提示するのがよいでしょう。
５.申込書の記入
お客様が物件を気に入り、申込の意思が固まったら、入居申込書を書いてもらいます。入居申込書は、物件の管理会社が準備しているためそちらを使用します。この入居申込書に書かれた情報を元に入居審査が行われるため、正確な情報を記入してもらいましょう。また、お客様から家賃や初期費用等の交渉がある場合は、基本的にこの時点で話をまとめる必要があります。
６.重要事項説明
条件交渉が済んだら、重要事項説明を行います。重要事項説明書は、物件の説明書のようなもので、法的にも非常に重要な書類です。不動産団体のホームページ等で、様々な取引の種類に対応した書式をダウンロードすることが可能です。必要な情報を、正確に記載するよう注意しましょう。作成自体は宅地建物取引士でなくても行えますが、説明は、宅地建物取引士でなければ行えない業務です。説明の際は、宅地建物取引士証を提示する必要があります。
７.賃貸借契約締結
賃貸借契約書は、貸主側の不動産会社が作成するのが一般的です。内容を確認し、借主に必要な署名・押印をもらいます。連帯保証人が必要な場合等、一度持ち帰っていただく場合もあります。契約と同時期に、諸費用の受け取りも行います。敷金や礼金等は預かり証、自社で受領する仲介手数料等については領収書を用意しましょう。
８.鍵渡し
貸主側の不動産会社から鍵を受け取ったら、お客様に渡す前に物件の清掃等に不備がないか自分で最終確認しておくのが望ましいです。お客様に鍵を渡したら、無事に全ての取引が完了となります。
【貸主側】
次に、貸主側仲介の業務について解説します。
１．媒介契約の締結
貸主から入居者募集の依頼があったら、まずは募集条件を決める必要があります。貸主の希望を聞きながら、同じエリアの家賃相場等を参考にして条件をすり合わせていきましょう。条件が決まれば、貸主と媒介契約を結びます。媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの違いは、他の宅建業者へも依頼ができるか、貸主が自分で借主を見つけてくることができるか、業務の報告の頻度等があります。貸主と話し合いどの媒介契約にするか決めましょう。
２.物件資料の作成
次に物件資料を作成します。1で決まった募集条件を元に、図面や物件情報を記した資料を作成します。
不動産団体等が提供している物件資料のフォーマットや作成ツールを利用すると内容の記載漏れが防げます。
３.物件情報の公開
物件資料が完成したら、レインズを通じて物件情報を公開します。さらに、宅建業者に向けてFAXやメールで物件情報を送ることもあります。公開すると、物件をお客様に紹介してくれる宅建業者から問合せが入るようになります。
４.入居審査
入居の申込が入ったら、申込書の内容を元に入居審査を行います。収入から家賃の支払い能力を確認します。この審査は独断ではなく、貸主の意向も聞き、判断を委ねましょう。
５.契約書作成
入居審査に問題がなければ、契約の準備に進みます。賃貸借契約書や、火災保険の申込書等、必要な書類を作成し、借主側の宅建業者へ渡します。この時に、重要事項説明書も併せて作成する場合があります。
６.契約・決済
借主側から入居にかかる費用と署名・押印済の契約書類を受け取ったら、貸主に渡します。書類に貸主の署名・押印が済めば契約は完了です。
７.鍵渡し
契約書の借主控えや諸費用の領収書、物件の鍵を借主にもしくは借主側の宅建業者に渡します。入居後の相談事項の窓口となる管理会社を再度お伝えしましょう。
賃貸仲介を始めるメリット
売買仲介と比べると、賃貸仲介は業務内容が比較的シンプルであることから、賃貸仲介からスタートしたいと考える方も多いです。賃貸仲介を始める際のメリットをいくつかご紹介します。
①反響営業がメイン
賃貸仲介業の集客は、ＳＵＵＭＯやアットホーム等のポータルサイトに物件情報を掲載し、問合せがあった際に対応するという反響営業がメインになります。そのため、飛び込み営業等は行わないことが多く、未経験でも挑戦しやすいです。
②取引がスピーディー
賃貸仲介業の取引は、売買仲介業に比べてスピーディーです。希望条件に合う物件さえ見つかれば、すぐに申込がとれるケースも多いです。また契約手続きも売買契約と比べシンプルであるため、かかる期間が短く比較的早く報酬が得られます。
③入居後の対応は管理会社が担当してくれる
賃貸物件の場合、物件の管理は、貸主（大屋さん）もしくは、貸主から委託されている管理会社が行うため、入居者からの物件に関する相談ごとがあった際の対応も安心です。
賃貸仲介を始める時の注意点
賃貸仲介を始める際には、以下の注意点を把握しておく必要があります。
①競合が多い
賃貸仲介業は始めやすいため、競合が多く、厳しい競争が続いています。顧客を獲得するためには、他社と差別化できるサービスや営業戦略が必要です。
②成約１件あたりの収入が少ない
売買仲介に比べ、成約１件あたりの収入は低くなります。安定した収入を得るためには、コンスタントに契約ができる会社の体制を作る必要があります。
③繁忙期がある
賃貸仲介は、１年の中で特に忙しい繁忙期があります。新生活のシーズンである1月～3月は部屋探しをする人が多くなり、問合せも増える時期です。お客様からの問合せに対応できる人員を確保しておく必要があります。
不動産仲介を始める際、フランチャイズが有効
これから動産売買仲介業を始めようという方は、是非一度不動産フランチャイズを検討してみてください。
フランチャイズに加盟することで、下記のようなメリットがあります。
①知名度と信頼性を利用できる
センチュリー21は、日本で展開を始めて約40年です。フランチャイズに加盟することで、オープンしたその日から、既に認知されているブランドを活用でき、お客様からの信頼も得やすくなります。
②ネットワークを活用し利益向上
センチュリー21は、日本全国に1000店舗以上の加盟企業様が存在し、そのネットワークを活用することで、異なる地域の情報交換や顧客層の拡大が可能となります。加盟企業様同士で、エリアを跨いだ顧客の紹介も頻繁に行われています。また、センチュリー21のグローバルネットワークは、海外からの投資家や移住者など、幅広い顧客層をカバーしています。これにより、加盟店は国内だけでなく海外の顧客も獲得することができ、より多くのビジネスチャンスをつかむことが可能です。
③サポート体制が充実
センチュリー21には、不動産会社を経営する上で必要なノウハウや事例が豊富にございます。これから開業をお考えの方、会社を立ち上げて間もない方も、経験豊富なスタッフがサポートを行うのでご安心ください。また、営業支援システムや不動産実務の研修プログラム、マーケティング支援など、充実した体制を整えています。これにより、ビジネスの成長をスピードアップさせることが可能となります。どのように事業を展開していくかご検討中の方も、是非お気軽にご相談ください。
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