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不動産業で独立開業するために必要な準備とは?失敗しない起業のポイント


不動産業は、独立開業する人が多い業界だといわれます。軌道に乗れば倒産しにくい業種ともいわれる不動産業ですが、その一方で経営がうまくいかず廃業に追い込まれる会社があるのも事実です。

独立開業してから成功の道を歩むためには、何が必要なのでしょうか。失敗しやすいケースをもとに、不動産業で起業する際におさえておきたいポイントを紹介します。

不動産会社を開業するために準備すること

業態を決める

まず最初に、どのような業態で事業を行うかを決めることが必要です。

例えば、仲介賃貸売買中古新築収益物件(投資物件)など、不動産業の取引形態や物件は多岐にわたります。
各業態で求められる知識やスキルが異なるため、自分が得意とする分野や市場性を踏まえて、業態を選びましょう。

また、商圏はどの範囲を設定し狙っていくのかも検討する必要があります。

独立開業資金の見積もり

不動産会社を開業するには、ある程度の資金が必要です。

必要な資金は、法人設立費用店舗の入手・改装費用広告宣伝費用、後述する宅地建物取引業免許取得費用、従業員を雇用する場合は、採用経費人件費などが挙げられます。

これらの費用は、事業の規模や地域、具体的な事業計画によって大きく異なる可能性がありますが、一般的な費用感は下記になります。

項目 概要 推定費用
法人設立費用 会社設立に必要な手続き費用。公証人役場の通量、登記費用などが含まれる。 約24万2,000円
不動産団体入会金 後述する不動産団体(全宅・全日)への入会に必要な費用。地域によって異なる。 約130万~180万円
宅建業免許の申請手数料 宅地建物取引業を営むのに必要な免許取得のための費用。
知事免許(1つの都道府県のみに営業所を設置)の場合と、大臣免許(複数の都道府県に営業所を設置)の場合で異なる。
知事免許:3万3,000円
大臣免許:9万円
店舗入手・改修費用 物件の賃借または購入、必要に応じた改修作業の費用 ケースにより異なる

参考:全国宅地建物取引業保証協会全日本不動産協会

宅地建物取引業(宅建業)免許の取得

不動産会社を開業するには、宅地建物取引業法に基づく「宅地建物取引業免許」が必要です。

この免許は、開業する都道府県の知事から交付されます。(複数の都道府県に店舗を構える場合は国土交通大臣から交付)
免許を取得するには専任の宅地建物取引士を置くことなど、いくつかの条件があります。
免許申請に関する具体的な手続きや必要な書類は、所轄の都道府県の宅地建物取引業者の免許課や国土交通省のウェブサイトで確認する必要があります。

準備期間をしっかりと確保し、計画的に進めましょう

ノウハウの蓄積

不動産業界は競争が激しく、独立して成功するためには経営や営業のノウハウが不可欠です。
不動産実務の知識はもちろん、業界の動向競合分析マーケティング戦略など、多岐にわたる知識やスキルを習得することが重要です。

センチュリー21では、フランチャイズ加盟企業様の不動産実務の日々のご相談ごとに対応し、サポートを行っております。
独自の教育プログラムや営業支援システムも提供しています。
これにより、加盟企業様は業界の最新情報やノウハウを習得し、安定した運営が可能になります。

 

独立開業で失敗するケース

①市場調査が不十分

不動産業においては、地域性が非常に大きな影響を及ぼします。
その地域の需要と供給競合状況などを調査せずに開業した場合、思うような成果を上げることができないことが多いです。
地域や目標顧客層を明確に定め、それに合わせた戦略を立てましょう。

②ノウハウがない

不動産業の成功には、経営全般の様々なノウハウが不可欠です。
不動産会社からの独立を検討する場合、キャリアの中で培った不動産実務の知識やスキルに加えて、その他の業態(売買・賃貸・管理・買取・収益物件等)に対応する場面や、想定外の事態への対応も必要となります。
業務に適切に対応できないと、顧客からの評価が低下し、業績は伸び悩むことがあります。

③資金不足

不動産業は、継続的に取引がないと売上が安定しにくいという特徴があります。
とりわけ、起業して間もないころには仕入れや宣伝広告費に先行投資するケースもあり、こうした場合に資金調達が行き詰まり、会社を畳むケースはよくある話です。

経営を安定化するには、あらかじめ運転資金を多めに確保しておき、適切なタイミングで投資をして売上・利益につなげるという流れを計画的につくることが大切です。

④営業以外の業務を考慮していなかった

起業すると、営業やマーケティングだけが自分の仕事ではありません。個人で起業した場合は経理税務などの業務も必要ですし、会社を設立すれば人事総務などの業務も加わります。

一人でやっていこうと起業したものの、こうした事務作業に追われて本業がおろそかになり、赤字経営のまま倒産するというケースもありますから、依頼できるパートナーを探しておくなど独立前に準備しておくことが大切です。

⑤自らの営業力を過大評価していた

大手不動産会社から独立し、起業される方などにみられる事例ですが、自分の営業力を信じて起業したものの、思ったように利益が上がらず、廃業するケースは散見されます。

会社員として働いていたころに挙げられていた営業成績は、会社の「看板」が大きく影響しており、自らの営業力を過剰に評価しすぎていることが、よくある失敗の要因です。

独立開業で成功するためのポイント

①適切な資金計画

独立開業で成功するためには、資金繰りの計画を適切に管理することが重要です。これには経常運転資金、増加運転資金、決算資金、賞与資金などが含まれます。
資金需要を長期的に把握し、適切な資金計画を立てることが成功の鍵となります。
センチュリー21・ジャパンでは、経営課題へのコンサルテーションを行っております。

②顧客や同業他社との人脈形成

設立当初は店舗の認知度が低い場合が多く、顧客や同業他社との人脈形成が不可欠です。

独立前の顧客との関係性の維持や、宅建協会の研修会への参加、管理会社リフォーム会社との協力など、多方面における関係を構築しておくことが、その後の事業運営に大きな影響を与えます。

センチュリー21・ジャパンには、全国約1,000店舗の加盟店ネットワークがあるため、地域の枠を超えた加盟店交流により、経営や営業活動に必要な情報およびノウハウを手に入れることができます。

 

③明確なターゲットと市場戦略

競合に負けない会社をつくるには、自らの強みを生かして他社との差別化を図ることも大切です。どんなに小さな不動産会社でも、得意分野や専門分野を持っています。得意分野を持たずに独立開業しても、先に存在する競合他社に負ける可能性が高いのです。

自らの強みを把握するとともに、自社が出店する場所と同じエリアで営業展開する競合他社のリサーチも、独立開業前に実施しましょう。他社を知ることで、ほかにはない独自性の高いサービスを生み出したり、集客力を高めるシステムをつくったりと差別化を図りやすくなります。

④最新システムの導入

効率的な事業運営のためには、最新の技術やシステムを導入することが有効です。
物件管理顧客管理財務管理などの業務を自動化・効率化するシステムを活用することで、時間とコストの節約が可能になります。
これにより、経営資源をより重要な戦略的活動に集中させることができます。

センチュリー21・ジャパンでは、最新のIT技術を駆使した営業支援ツールを無料で提供しております。

 

独立開業の流れ

不動産会社を開業するためには、以下の手順が必要です。

①法人設立

不動産業は、個人事業主として開業することも可能ですが、法人化するとお客様や金融機関等からの社会的信用を得やすくなるというメリットがあります。
信頼性が高まると、より大規模な取引や金融取引がしやすくなります。
そのため、将来の成長や拡大を見据える場合は、法人設立を検討するのが良いでしょう。

法人を設立するには、必要書類を作成し、法務局に提出後、登記手続きを行います。
書類には、資本金や定款、役員選定などの情報が必要です。
法人の設立は手続きが煩雑で、時間を要するため、設立の手続きは早めに進めたほうが良いでしょう。

②店舗(事務所)の用意

不動産会社を始めるためには、店舗を用意する必要があります。
場所選びには、競合他社の出店状況、人口や需要の分析も行うと良いでしょう。
また、店舗での接客を想定し、内装や設備なども考慮しましょう。

③宅地建物取引士の確保

不動産業を営むには、1つの事務所で不動産業務に従事する従業員の5人につき1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。
代表者が宅地建物取引士の資格を持っていない場合は雇用することも可能ですが、取引士が離職した場合に業務ができなくなってしまうリスクもあるため、できれば代表者自身が持っておきたいところです。

④免許の取得

前述した通り、各都道府県知事から宅地建物取引業の免許を取得する必要があります。

⑤不動産団体へ加入

本来、不動産会社を始めるには、宅地建物取引業法の定めに基づき営業保証金として1,000万円(支店は500万円)を供託する必要があります。
これは、消費者保護の観点から、不動産取引の中で、相手方に損失を与えてしまった場合に、その損失を弁済するためのものです。
ただし、金額が大きく、独立時に用意するのが難しい場合も多いです。そこで、別の方法として不動産団体への加入を選択することができ、こちらは加入の際、保証金として60万円(支店は30万円)を供託する必要があります。
団体は主なものに全国宅地建物取引業協会連合会(通称 全宅連・ハトマーク)全日本不動産協会(通称 全日・ウサギマーク)があり、各協会で規模や会費が異なるため、比較して自社に合う協会へ加入を検討しましょう。

不動産業で独立する際、フランチャイズ加盟が有効

不動産会社を開業する際の選択肢の一つとして、フランチャイズへの加盟があります。
フランチャイズに加盟することで、すでに認知されたブランドを使った集客が可能になります。また、不動産会社を運営していく中で必要なシステム人材採用・研修の支援、ノウハウサポートの提供を受けることができます。 

センチュリー21は、加盟企業様が全国に1,000店舗以上を超える業界最大手です。さらに、世界85の国と地域で、13,600店舗以上、149,000名以上の営業スタッフが活躍しているグローバルブランドです。今後ますます増えていくと考えられているインバウンド需要に対応したいと考えている場合にも効果を発揮します。

センチュリー21・ジャパンは、不動産で独立を目指す方々へ、不動産会社経営に必要な情報を提供しています。将来の独立を成功させるために、是非、一度ご相談ください。

まとめ

不動産業で起業したものの失敗される方は、開業前の準備不足に原因があることが多いです。準備時間が足りず開業後に考えればよいと思っていても、いざ開業するとさまざまな業務に追われ何も着手できず、赤字経営から脱却できないまま廃業になるケースも多くあります。

これは不動産業に限らず、他のビジネスにもいえることですが、起業前にしっかり計画を立てることが重要です。資金面でサポートしてくれるルートを確保することはもちろん、同業者との人脈やコネクションを広げたり、自らの強みを生かして競合他社との差別化を図ったりと、あらかじめ準備したうえで事業計画や営業戦略を立てることで成功への道が広がります。

開業に際して不安がある方は信頼できるフランチャイズへの加盟を検討されることも一手です。

独立して新たな屋号を構えても、地域の方々に認知されるまでには時間がかかります。 フランチャイズに加盟すれば、ブランド力を借りて集客力のアップにつながります。ブランド力の効果は、集客だけにとどまらず、人材採用など不動産経営のあらゆる場面で発揮されます。また、ITツールを使った業務支援、社員研修や営業コンサルティングといった加盟店の売上や利益の向上につながるサポートも受けられ、一人前の経営者として成長できる点も加盟するメリットです。

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